Tercera y última parte: En el caso de las barriadas con problemas de construcción o con falta de infraestructuras para servicios públicos, el presidente de la Asociación de Corredores de Bienes y Raíces ( ACOBIR), Roberto Domínguez, manifestó que hay responsabilidad del promotor de los proyectos de vivienda como de las entidades del gobierno encargadas de dar los permisos y supervisar las obras privadas.
Destacó que en primer lugar todo promotor de vivienda, si no cuenta con las infraestructuras para los servicios públicos, no debe llevar a cabo el proyecto hasta tanto el gobierno le garantice un mínimo de condiciones.
Advirtió que tampoco los promotores de vivienda deben creer en "los castillos de arena" que muchas veces "le pinta" el gobierno para que construyan miles de casas en un lugar determinado.
En ese sentido Domínguez llamó la atención a los promotores de vivienda para que no se dejen engañar por la burocracia gubernamental, que muchas veces produce el incumplimiento de los proyectos y otras no se llevan a cabo en el tiempo estipulado o más bien nunca se realizan por que se traspasan los fondos para otras obras.
"Es injusto que una persona compre una casa y no tenga agua potable y a veces sin facilidades eléctrica", manifestó Domínguez al dar en el punto del problema.
El presidente de ACOBIR señaló que ese gremio cuenta con 120 miembros, entre promotores, corredores, bancos y aseguradoras, las cuales se rigen por un código de ética, cuyo objetivo primordial es evitar "la estafa" al cliente.
Indicó que cuando ocurre un caso de estafa, ACOBIR busca que ambas partes lleguen a un arreglo amistoso a través de la comisión de arbitraje de la Cámara de Comercio e Industrias para evitar el proceso judicial normal que puede tomar varios años antes.
Señaló que en el negocio de bienes y raíces hay muchos malos entendidos por lo que ACOBIR busca siempre escuchar la parte del cliente afectado y de la empresa denunciada, pero destacó que en general en el gremio se trabaja con honestidad.
CLICAC
El comisionado de la CLICAC, Gustavo Paredes, confirmó que las denuncias de los consumidores contra las constructoras de viviendas, recibidas en esa institución, representan un aproximado del 10% del total de quejas que se presentan anualmente.
Según la naturaleza de las denuncias que se reciben, las quejas contra las ventas de automóviles y las mueblerías, ocupan el primer y segundo lugar respectivamente, y las denuncias contra las promotoras de bienes y raíces están en el tercer puesto, de acuerdo al informe anual de la CLICAC del año 1998.
El comisionado Paredes aseguró que ese comportamiento de las estadísticas se mantuvo el año pasado y en lo que va del presente período.
Explicó que las denuncias de los consumidores se centran más que todo en lo referente a la "publicidad engañosa" que utilizan algunas constructoras de proyectos de viviendas, prometiendo servicios e infraestructuras que después no se realizan.
Aseguró que es de "obligatorio cumplimiento" por parte de la empresa constructora todo lo que anuncia en su publicidad, ya sea a través de los medios de comunicación o en vallas.
Indicó que si una empresa constructora anuncia a través de una valla publicitaria que el proyecto contará con piscina, parques, centros comerciales y otros servicios, es de carácter obligatorio que la empresa cumpla con esas infraestructuras, aunque las mismas no aparezcan contenidas en el contrato de compraventa.
Otra denuncia que generalmente reciben es la relacionada al incumplimiento en las especificaciones del diseño de las viviendas por parte del constructor.
Señaló que la empresa constructora generalmente incluye una cláusula dentro del contrato que le otorga la facultad de realizar modificaciones en los planos de las viviendas, pero dichos cambios jamás deben afectar el diseño ni las medidas de las casas.
Como ejemplo mencionó que la empresa puede modificar los planos para reubicar puertas y ventanas, pero esto jamás debe significar que se le reduzca una vivienda de tres a dos recámaras.
"Jamás debe irse al extremo para afectar las condiciones básicas del contrato de compraventa", señaló Paredes al referirse a la facultad de las constructoras para cambiar los planos de las viviendas.
Recordó que en algunas denuncias referentes a cambios en las especificaciones del contrato se ha logrado que se apliquen descuentos en el costo de las viviendas a algunos consumidores.
Pero recordó a los compradores que es de suma importancia que nunca firmen contratos de compraventa en blanco porque después no podrán efectuar ningún reclamo.
Interrogado sobre el caso que enfrentan muchos compradores de viviendas en el sentido de que las empresas cumplen con las especificaciones del contrato, pero al poco tiempo surgen problemas como rajaduras, filtraciones de agua y deterioro del inmueble, Paredes aseguró que es importante que exista una garantía sobre el inmueble que no debe ser mayor de dos años tal como lo establece la ley.
Precisó que la CLICAC ha tenido que intervenir para que se cumplan con los contratos de compraventa en varios proyectos, entre los cuales mencionó el de Fuente del Fresno, en la Tumba Muerto; un proyecto en Tocumen y otro en Pedregal, que lo entregaron sin que existiera el servicio de agua potable.
No obstante, el comisionado dijo que con este tipo de industria la experiencia " ha sido buena", sobre todo por el interés demostrado por la Cámara Panameña de la Construcción (CAPAC) que ha dado el apoyo para que las constructoras cumplan con lo que prometen en los contratos.
Cuestionado sobre otra queja relacionada con los proyectos de viviendas en manos de empresarios extranjeros que luego de terminada la construcción se van del país, Paredes reconoció que existe un vacío en la legislación al respecto puesto que al momento de entregársele la licencia comercial se le debería obligar a mantener operaciones por lo menos hasta que se agote el período de garantía de las casas.
En cuanto a otra queja de los lectores en el sentido de que si hay algo ilegal cuando compran una casa en 28 mil balboas y en un plazo de 25 a 30 años terminan pagando 66 mil balboas, el comisionado de la CLICAC negó que haya ilegalidad en eso.
Explicó que todo consumidor que logra un financiamiento para adquirir un bien paga tres veces el valor inicial del producto debido a cálculos que se efectúan por el valor del dinero en el tiempo, pago de intereses y amortización de capital.
El comisionado de la CLICAC destacó que unas de las instancias a la que están tratando concienciar para crear un cambio de actitud para disminuir las quejas con respecto a los proyectos de viviendas es a los departamentos de ingeniería municipal de cada región.
En ese sentido, manifestó que le han señalado a ingeniería municipal que al momento de aprobar los permisos de ocupación de una vivienda realmente confirmen que las casas cuenten con el acceso a los servicios públicos como teléfono, electricidad, agua y carreteras y que además cumplan con las disposiciones legales de arquitectura y aspectos técnicos en la construcción.
" Es responsabilidad de los ingenieros municipales de no entregar permisos de ocupación si las casas no están en condiciones de ser ocupadas desde el punto de vista técnico ni arquitectónico", aseguró el comisionado.
Explicó que los ingenieros municipales deben asegurarse antes de aprobar los permisos de ocupación que el proyecto tengan las facilidades de conexiones para que los propietarios de las casas puedan ir a las respectivas entidades para que les conecten los servicios básicos de agua, electricidad y teléfono.
CAPAC
En tanto, el director general de la Cámara Panameña de la Construcción (CAPAC), Eduardo Rodríguez manifestó que la industria de la construcción es plenamente verificada antes de iniciarse, ya que son varias las entidades que dan los permisos antes de que se empiece la fase inicial de la obra.
Sobre las quejas de los compradores de casas en algunos proyectos en la ciudad de Panamá y Panamá Oeste señaló que hay una gama infinita de situaciones reclamables porque son justificadas, pero también hay algunas que no tienen fundamento.
Aclaró que los materiales que se usan en los proyectos de vivienda son iguales sin importar el precio de la casa. "No hay cemento, varillas de acero o zinc para ricos y para pobres", dijo. Son productos que el mercado pone a disposición de nuestra industria. Pensar que hay diferencias en la calidad de materiales no es cierto, pero si hay estándares de construcción, indicó.
Aceptó que hay daños justificados debido al desmejoramiento de los materiales, en cuyo caso el comprador tiene todo el derecho de exigirle al promotor que haga las reparaciones necesarias.
Habló sobre las rajaduras, las que muchas personas califican de un serio problema, pero Rodríguez señaló que no es así. Este tipo de problema estructural sin importancia se da por cambios en el clima y por el asentamiento de la casa en el terreno, por lo que es fácil de corregir, añadió.
Sin embargo, expresó la mayoría de los problemas que presentan las casas se dan por el mal uso de los habitantes, y puso como ejemplo los proyectos habitaciones que se construyen para el Ministerio de Vivienda (MIVI), los que a los pocos meses de entregados, ya presentan sanitarios y tuberías obstruidas y aguas negras.
Cuando vamos a verificar el por qué de estas irregularidades nos encontramos con tuberías llenas de cepillos de dientes, pampers, y otros productos que tapan las mismas. Lo mismo pasa con las puertas y lámparas, a las que se les da un mal uso.
Sobre esto el ingeniero Carlos Mock, del Grupo Provivienda S.A., corroboró esta aseveración cuando señaló que las personas utilizan mal los sanitarios, al rellenarlos de papel tapando así las tuberías.
Sobre la existencia de las promotoras "brujas", llamadas "estrellas fugaces", el miembro de la CAPAC dijo que esto uno de los mayores problemas que enfrenta la industria de la construcción.
A Panamá llegan personas que piensan que la producción de bienes e inmuebles es un buen negocio y constituyen una sociedad transitoria, compran un terreno, construyen un proyecto, luego lo venden y se van del país, dijo.
¿Qué pasa con las personas que compran estas casas, a quién les reclaman cuando sus casas presenten problemas?.
Es por eso que las personas deben acudir a las empresas por años establecidas, que son consideradas serias en el mercado y son conscientes de que deben reparar los daños o defectos de construcción, manifestó.
El público debe tener cuidado cuando compra, porque si lo hace a alguien que se introduce al mercado temporalmente se toma un gran riesgo, mientras que si lo hace con una empresa ya establecida entonces tendrá mayores niveles de garantía, añadió.
Es lamentable que la cantidad de empresas cometas se hayan incrementado sustancialmente, antes teníamos el promotor y constructor tradicional, pero en los últimos años hemos tenido muchas "estrellas fugaces" que son responsables de todo tipo de irregularidades, señaló.
El director de la CAPAC señaló sobre las quejas de inundaciones por rellenos que todo proyecto residencial inicia su gestión a través de la Dirección de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda (MIVI), y debe contar con la aprobación del MOP sobre lo relativo a la servidumbre pluviales.
El problema no es que un bien se rellene y se rehabilite para desarrollar un proyecto, lo que nos debe preocupar es que el relleno alcance los niveles y la consistencia necesarios para que la subida de ríos y quebradas no puedan superar los niveles del relleno y no afecten a los colindantes.
Esto es una preocupación que debe asumir el MOP al dar los permisos, añadió Rodríguez.
Por otra parte, agregó que el Estado mantiene normas de desarrollo urbano muy rígidas con estándares muy altos para evitar futuros mantenimientos en las obras que se construyen al momento de edificarse una nueva barriada, y esto ocasiona que los compradores paguen el precio de muchos años de infraestructura.
Estas normas son aplicables a todo tipo de vivienda, y estamos pidiendo al gobierno que las mismas sean menos severas, ya que estas aumentan en gran porción el precio de los proyectos.
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