Opinión
Cambio
- En 2008, el área bancaria registró la mayor cantidad de área
- rentable para oficinas de clase A, totalizando 308 mil 612 metros cuadrados y Costa del Este ocupó la cuarta posición con un total de 61 mil 60 metros cuadrados.
- El panorama cambió completamente en 2012, cuando
- Costa del Este, de los 61 mil 60 metros cuadrados que registró en 2008, pasó a contar con 118 mil 623 metros cuadrados en áreas rentables.
En los últimos cinco años se ha registrado un significativo crecimiento en la cantidad de área rentable y en construcción para oficinas en Costa del Este, llegando a mostrar esta zona un mayor dinamismo que otras donde tradicionalmente se concentraban estos proyectos, como el área bancaria.
En 2012, la cantidad de metros cuadrados rentables para oficina se incrementó en Costa del Este un 92.2%, en relación con 2008. Mientras, en el área bancaria hubo una disminución de 29.8%.
Pero en la zona bancaria no solo disminuyó el área rentable, también se registró menor cantidad de metros en construcción para este mismo periodo.
De acuerdo con estudios realizados por CBRE Panamá, empresa mundial que ofrece servicios inmobiliarios, en 2008 el área bancaria registró la mayor cantidad de área rentable para oficinas de clase A (edificios en ubicaciones exclusivas y con todas las amenidades), totalizando 308 mil 612 metros cuadrados, seguida por el área sur (La Exposición, Bella Vista hasta Avenida Ernesto T. Lefevre), con 111 mil 286 metros cuadrados.
El tercer lugar en área rentable lo ocupó San Francisco, con 87 mil 85 metros cuadrados, y Costa del Este ocupó la cuarta posición con un total de 61 mil 60 metros cuadrados.
En este mismo periodo, aunque San Francisco no registraba la mayor cantidad de metraje de oficina rentable, encabezó la lista en cuanto a cantidad de metros en construcción para este fin, con un total de 130 mil 851 metros cuadrados.
Evolución
El área bancaria registró 70 mil 983 metros cuadrados en construcción, la zona sur 49 mil 553 metros cuadrados, mientras que en el estudio no se registraron metros en construcción para Costa del Este, en este periodo.
No obstante, el panorama cambió completamente en 2012, cuando Costa del Este, de los 61 mil 60 metros cuadrados que registró en 2008, pasó a contar con 118 mil 623 en áreas rentables, es decir que el incremento fue de 94.2% en un periodo de cuatro años. Además, se registraron 50 mil 539 metros cuadrados en construcción. Las cifras evidencian el surgimiento de un nuevo nicho.
En este mismo periodo, el área bancaria y San Francisco continuaron registrando la mayor cantidad de área rentable, 216,557 metros cuadrados, y 197,279 metros cuadrados, respectivamente. Sin embargo, la cantidad de metros en construcción disminuyó para ambas.
Unos 25,000 metros cuadrados en construcción se contabilizaron en el área bancaria, lo que representa una disminución de 64.7% con relación a 2008. En el corregimiento de San Francisco, el cambio fue aún más radical, ya que no se registró la construcción de ningún metro cuadrado para oficina, cuando en 2008 fueron 130 mil 851 metros cuadrados.
Inversión
Por otro lado, los datos que registra la Secretaría de Estadísticas y Estudios Especiales de la Cámara Panameña de la Construcción coinciden con el auge de construcción de edificios de oficinas en Costa del Este, corregimiento de Juan Díaz, mostrado a través de las cifras del estudio en 2012 realizado por CBRE Panamá.
Según la Capac, el año pasado la mayor inversión en edificios de oficina se dio en Costa del Este.
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Mientras que Juan Díaz fue el corregimientos donde más inversiones para edificios de oficinas se registraron, alcanzado los 17 millones 894 mil 181 dólares.
Otro de los lugares que sobresale en los diferentes estudios es el área revertida, que en 2008 ni siquiera tenía un renglón propio en el estudio de mercado de CBRE Panamá, mientras que en 2012 registró 22 mil 200 metros cuadrados de área rentable y 12 mil metros cuadrados en construcción.
Las estadísticas de la Capac corroboran el incremento en esta zona, cuando en 2012 se registra una inversión en el corregimiento de Ancón de 13 millones 400 mil dólares en edificios de oficina, convirtiéndose en el segundo corregimiento con mayor inversión nueva en este tipo de inmueble comercial.
En 2012 el área sur (La Exposición, Bella Vista hasta avenida Ernesto T. Lefevre) de la ciudad mostró una disminución considerable en metraje de área rentable al registrar 46 mil 500 metros cuadrados, es decir una disminución de 58.2%. Sin embargo, esta zona concentró un mayor número de metros cuadrados en construcción, totalizando estos 86 mil 810, lo que deja en evidencia un aumento de 75.1%.
Iván Carlucci, gerente general de Inversiones Natasha, empresa evaluadora y asesora de proyectos inmobiliarios, explicó una particularidad que ocurre entre el corregimiento de San Francisco y Bella Vista. “Para la construcción de una torre de uso comercial en San Francisco se debe construir un estacionamiento cada 25 metros, mientras que en Bella Vista la norma es un estacionamiento cada 60 metros”.
De acuerdo al experto, para un desarrollador es mejor construir este tipo de proyectos en Bella Vista que en San Francisco.
Según la Capac, el año pasado la inversión en el corregimiento de San Francisco fue de 5 millones 316 mil 765 dólares, menos que en Bella Vista que fue de 6 millones 233 mil.
No obstante, en ambos corregimientos las inversiones fueron menores que las efectuadas para este tipo de proyectos en Tocumen, donde se registró un total de 10 millones de dólares.
Otro de los corregimientos donde la inversión en edificios de oficina fue mayor que en San Francisco fue Parque Lefevre, con la suma de 6 millones 815 mil 250, logrando sobre pasar también la inversión que se realizó en Bella Vista.
El mito
José Batista, exviceministro de Vivienda y asesor de la Junta Directiva de la Sociedad Panameña de Ingenieros y Arquitectos (Spia), explicó el surgimiento de estos nuevos polos de desarrollo aduciendo que se rompió el mito por el que se consideraba que el centro de la ciudad era uno solo y que era el área bancaria, consecuentemente todo se desarrollaba alrededor de este sector.
“No es que se estén trasladando los polos de desarrollo, sino que se están generando nuevos nichos, es una manera de descentralizar la ciudad, que es posible gracias a la mejora que se está logrando en la conectividad de la ciudad. Estamos teniendo un nuevo centro en el área de Costa del Este y en Santa María. Si no existiera el Corredor Sur, nadie mudaría sus oficinas hacia Costa del Este”, acotó Batista.
También tendremos un centro importante en el área de Tocumen, donde además de proyectos logísticos, se desarrollarán torres de oficina como complemento, lo que será posible por la extensión del Corredor Norte hacia la 24 de Diciembre.
Sin duda alguna, la ciudad de Panamá está creciendo y este desarrollo trae consigo encarecimiento, mejor conectividad, descentralización y, de alguna, manera los especialistas consideran que es algo positivo para el país.
Mercado
El presidente de la Sociedad Panameña de Ingenieros y Arquitectos, Rodrigo Sánchez, considera que es producto de la especulación, que el valor de la tierra haya aumentado considerablemente en las áreas donde tradicionalmente se concentraban estos desarrollos y ahora se están encareciendo otros lugares, es decir que ahora no solo son áreas específicas las costosas, sino que es toda la ciudad de Panamá.
Otros especialistas consideran que el surgimiento de nuevos polos de desarrollo para el mercado de oficinas y apartamento residenciales se debe al crecimiento de la ciudad de Panamá.
