Por una ley del buen vecino y convivencia urbana

Hacia una gestión integral del hábitat en el Área Metropolitana de Panamá, Arraiján y La Chorrera. La expansión urbana en los municipios de Panamá, Arraiján y La Chorrera ha dejado al descubierto una fractura social evidente: el deterioro de la convivencia comunitaria. Mientras los residentes de edificios y barriadas cerradas bajo la Ley 284 de 2022 (Propiedad Horizontal) cuentan con herramientas legales para exigir mantenimiento y convivencia, quienes habitan en barriadas abiertas y viviendas unifamiliares enfrentan una vulnerabilidad cotidiana. La indolencia, la falta de mantenimiento, los choques culturales y la ausencia de autoridad transforman a menudo los barrios en espacios de conflicto.

Los municipios hoy carecen de herramientas eficientes. Para resolver esto, Panamá no solo requiere un marco regulatorio moderno, sino también un Código de Derecho Urbano unificado y la formación profesional de urbanistas y administradores comunitarios, administradores de PH con grado universitario capaces de gestionar los problemas locales a la escala de descentralización de los corregimientos.

Tres vías legales para organizar la comunidad

Para que la organización vecinal no dependa de la buena voluntad, la norma debe contemplar tres figuras jurídicas obligatorias que vinculen legalmente a los propietarios según la tipología de su urbanización:

1. Régimen de PH Originario o Derivado (Ley 284 de 2022): Aplicable a barriadas cerradas o residenciales con garita y bienes comunes. La junta directiva recauda cuotas de mantenimiento exigibles legalmente mediante el cobro por vía ejecutiva.

2. Servidumbres Ecológicas y Urbanas (Código Civil / Ley 106 de 1973): Diseñado para urbanizaciones abiertas. Consiste en gravar en la finca matriz de cada lote una servidumbre de paisaje y mantenimiento. Al comprar la propiedad, el dueño queda adscrito de forma obligatoria a la Asociación de Vecinos o Junta Local.

3. Juntas de Desarrollo Local Obligatorias (Ley 37 de 2009 de Descentralización): Para comunidades abiertas tradicionales. Se constituyen por norma municipal y se les faculta para recaudar una tasa de ornato vecinal a través de la facturación de servicios públicos (agua o aseo), garantizando recursos para la conservación de parques y áreas verdes.

Régimen de faltas vecinales: más allá de la Justicia de Paz

La resolución de conflictos no puede quedar atascada en el trámite burocrático de los Juzgados de Paz. Se requiere un Régimen de Faltas Vecinales administrado directamente por las alcaldías, enfocado en:

- Mascotas y animales en soltura: Control de la tenencia irresponsable y sanción a la presencia de animales sin supervisión en áreas públicas.

- Mantenimiento y conservación de fachadas: Obligación de pintura cada 3 a 5 años y corte periódico de maleza.

- Sanción por abandono visual: Notificación previa de 30 días al propietario. Si no subsana la falta, el Municipio (o la Asociación) ejecutará la limpieza o pintura, cargando el costo total —más un 20% de recargo por incumplimiento— en la boleta de impuesto inmueble o de aseo.

- Estándar visual y paisajismo: Facultad legal para que las asociaciones definan paletas de colores, anexos, tipologías de mejoras, herrerías y lineamientos de jardinería armónicos para reducir la huella de carbono.

- Erradicación de chatarra: Retiro inmediato con grúa de vehículos abandonados en servidumbres o frentes de viviendas, a costo del propietario.

- Actualizar los usos de suelos: Es importante definir donde son las áreas comunes, servidumbres, áreas para diversión. Así se eliminan talleres en barridas y negocios no declarados que no van con el uso de suelo. Y los que se apropian de la línea de construcción.

Unificación Legislativa: Un ecosistema normativo integrado

Para articular este modelo, es necesario integrar lo mejor de nuestra legislación actual en un solo cuerpo normativo:

- Ley 284 de 2022 (PH): Extender a las barriadas abiertas con servidumbres compartidas los mecanismos de cobro ejecutivo de cuotas, el régimen de asambleas y la regulación de fachadas.

- Ley 70 de 2012 (Protección Animal): Incorporar expresamente la responsabilidad civil y multas ejecutables por mala tenencia de mascotas en zonas urbanas.

- Ley 106 de 1973 (Régimen Municipal): Dotar a la alcaldía y a los jueces nocturnos de competencia directa para sancionar faltas de ornato y otorgar fuerza de cobro coercitivo a las liquidaciones de trabajos de limpieza realizados en predios privados.

- Ley 37 de 2009 (Descentralización): Otorgar personalidad jurídica y autonomía presupuestaria a las Juntas de Desarrollo Local para la ejecución directa de obras de paisajismo y mantenimiento comunitario.

El orden urbano no es un asunto meramente estético; es la columna vertebral de la seguridad ciudadana, la salud pública y la plusvalía de nuestras familias. Mientras

el crecimiento del Área Metropolitana de Panamá, Arraiján y La Chorrera siga avanzando sin un marco de convivencia coercitivo y equitativo, continuaremos fragmentando nuestras ciudades entre comunidades protegidas y barrios a merced del abandono. La vivienda a medio terminar, que se convierte en una vivienda a medio hacer, mal construida y ensamblada en su composición. Los colores estridentes que afean el barrio, la mala arquitectura que devalúa el valor de la barriada.

La creación de una Ley del Buen Vecino y Convivencia Urbana no busca castigar al ciudadano, sino devolverle la dignidad a la vida en barrio. Organizar las barriadas unifamiliares bajo figuras jurídicas sólidas, facultar a los municipios para actuar con firmeza frente al desidia individual y profesionalizar la gestión local son los pasos urgentes para transformar el caos en espacios urbanos donde valga la pena vivir.