215,000 panameños deben su vivienda a un banco

Más de 215,000 panameños están comprometidos actualmente con un préstamo hipotecario, lo que representa un incremento de 5.1% más que a mayo de 2012, cuando se reportaron unas 205,842 hipotecas, según los datos de la Asociación Panameña de Crédito (APC).

Sin embargo, para el sector bancario, las cifras no son preocupantes porque los deudores están cumpliendo con los pagos hasta ahora. Es decir, no hay alerta de una burbuja inmobiliaria en el país a la fecha.

El saldo de la cartera de préstamos hipotecarios alcanzó los 9,354 millones de dólares, lo que significa que este año se han colocado unos 2,548 millones de dólares adicionales, con respecto al año pasado cuando se desembolsaron unos 8,090 millones de dólares (Ver gráfica saldo de hipotecas).

Como parte de estos créditos hipotecarios, los bancos también financian casas de segunda o reposeídas y aunque estos créditos devengan una tasa de interés más alta, ya que no gozan del beneficio del interés preferencial, tienen otras ventajas que deben ser evaluadas al momento de elegir entre una casa nueva o reposeída, como lo es la ubicación y el metraje de la propiedad e incluso hay bancos que las rematan no al valor de mercado, sino por la deuda que le faltaba pagar al propietario original.

Además, el abono mínimo puede alcanzar hasta un 10%.

Entre los requisitos exigidos para este tipo de préstamos figuran presentar un avalúo de la propiedad, la carta de trabajo, capacidad de pago, estabilidad laboral, documento que indique el precio de la venta y las condiciones de la vivienda, entre otros.

Banqueros consultados por Panamá América coinciden en que en el caso de las viviendas nuevas, los intereses son más bajos y, por ende, la mensualidad también. Sin embargo, también coinciden en que para los bancos no es negocio tener propiedades, pues generan gastos adicionales, por lo que cuando una persona no puede cumplir con su préstamo hipotecario y devuelve el bien, es más rentable ponerlo a la venta al precio que sea más atractivo para el futuro comprador.

Darío Berbey, gerente del Banco Nacional de Panamá, dijo que “si lo analizamos desde el punto de vista de las tasas de interés, podemos decir que las tasas para adquirir casas nuevas son más bajas, sobre todo cuando tienen incentivos preferenciales”.

Sin embargo, resaltó que en algunos bancos el crédito para viviendas reposeídas tienen tasas bajas, porque este tipo de bienes involucran gastos administrativos y castigan las reservas.

Lo cierto es que los bancos cada vez se cuidan más de que los clientes cumplan con los requisitos necesarios para otorgar un préstamos hipotecario y de esta forma garantizan que el cliente no caiga en mora.

Aunque no hay cifras oficiales de a cuánto asciende este tipo de financiamiento, algunos bancos consultados informaron que cada vez son menos estos casos, ya que además de los requisitos que piden los bancos para aprobar estos créditos, la economía del país ha crecido y hay más personas trabajando. “Lo último que deja de pagar un panameño es su préstamo hipotecario”, dijo uno de los banqueros consultados.

Los bancos publican en sus portales web la lista de bienes reposeídos y en remate disponibles para la venta. Por ejemplo, en el sitio web de la Caja de Ahorros hay en remate judicial seis viviendas unifamiliares.

De estas propiedades, cinco se ubican en la ciudad de Panamá, con precios que van desde los $22,500 hasta los $54,000 y entre 150 y 240 metros cuadrados. La otra propiedad está ubicada en Penonomé y es ofertada a $36,500 y 450 metros cuadrados. Además, la gerencia de Bienes Reposeídos de la Caja de Ahorros tiene otra lista de 18 propiedades (casas, lotes, centro comercial y apartamentos) para la venta en diferentes provincias.

En lo que va de 2013, este banco ha vendido 44 propiedades reposeídas, de las cuales 21 han sido financiadas por la Caja de Ahorros y en 2012 vendió 99 propiedades, de las cuales 46 fueron financiadas por el banco.

Opiniones

Jayson E. Pastor, gerente de la Caja de Ahorros (CA), señaló que los clientes antes de adquirir una vivienda nueva o reposeída deben tomar en consideración aspectos como la mensualidad de una vivienda que es más elevada que la de una casa nueva, puesto que el interés es más alto.

Pastor aseveró que entre los principales requisitos que debe cumplir la vivienda reposeída para poder ser financiada figuran detalles como las buenas condiciones de la casa (estructura, acabados y ubicación), lo cual lo determina el avalúo de la propiedad.

El banco antes de aprobar el préstamo verifica la ubicación de la casa, para asegurarse de que no presente riesgos en lo que respecta al estado físico de la misma, como áreas propensas a derrumbes, áreas inundables, entre otras, puntualizó.

“En el banco HSBC (Panamá) no hacemos diferencia en tasa en este tipo de transacción”, detalla un informe emitido por la entidad a Panamá América.

En cuanto a la diferencia de las tasas de un crédito para una casa nueva o una reposeída, el HSBC asegura que la entidad oferta una sola tasa de 4.25% para propiedades nuevas o reposeídas. Carlos Méndez, VPA de Hipotecas Residenciales de Multibank, manifestó que los préstamos de viviendas usadas o reposeídas pueden tener parámetros levemente menos atractivos (más costosos).

Entre las consideraciones principales, está la depreciación de las mejoras del bien dado en garantía, aseveró Méndez.

Los bancos, además, revisan las referencias crediticias del cliente en la Asociación Panameña de Crédito con el objetivo de asegurarse de que el historial del consumidor refleje un buen comportamiento de pago.