¿Vale la pena invertir dinero en ese anhelado condominio?
Publicado 2007/06/15 23:00:00
- Roberto N Méndez
El factor de riesgo país, que es cercano a 1.5%, podría llegar a una tasa mínima de 13, 5%.
DURANTE los últimos años se desató en Panamá y en Estados Unidos una avalancha de construcciones de apartamentos tipo condominios y también de movidas especulativas en torno a los mismos.
Algunas personas podrían estar preguntándose si vale la pena adquirir un condominio con la idea de arrendarlo a otras personas, como podría ser un ejecutivo extranjero interesados en Panamá. ¿Qué factores debe tomar en cuenta para sustentar su decisión?
Lo primero que debe saber es cuánto exige usted ganar de una inversión en el sector bienes raíces de Panamá. Si la "tasa mínima libre de riesgo", que podemos deducir a partir del interés que paga un depósito a plazo fijo en Panamá, está entre 5 o 6%, entonces usted necesariamente exigiría una "prima" o margen adicional a dicha cifra, para compensar su riesgo.
Tomando como referencia el mercado de capitales de Norteamérica, en el sector bienes raíces el factor de riesgo beta se acerca a 1.13, lo que llevaría a que su tasa de rendimiento mínima aceptable, calculada bajo el modelo de "valuación de activos de capital", sería 6% + (11% - 6%) x 1.13 > 12%.
A ésta habría que agregarle el factor de riesgo país, que es actualmente cercano a 1, 5%, para llegar a una tasa mínima aceptable de 13, 5%.
Supongamos, además, que se trata de un condominio en el sector de San Francisco, que tiene un área de 200 metros cuadrados; que el mismo se vende a $1, 000 el metro (para un total de $200, 000); que usted lo financiaría totalmente con capital propio; que sus gastos de manejo mensuales (incluyendo seguros) son un promedio de $200 (o sea, $1, 200 por año); que el cargo por depreciación (calculada en línea recta a 30 años) es de $6, 667 por año; que el impuesto de inmueble es 6% por año; que el impuesto sobre la renta es 30%; y que usted piensa que puede vender el condominio y obtener, después de impuestos, $300, 000 al final del décimo año.
¿Cuánto tendría usted que cobrar de alquiler para lograr una tasa de rendimiento como la indicada, es decir, de 13.5% anual, partiendo del resto de los gastos mencionados?
La tasa interna de rendimiento se define como aquella a la cual el valor presente o "actual" neto (VPN o "VAN") es igual a cero.
Para obtener el VPN usted debe proyectar el estado de resultados y luego el flujo de caja para los diez años de inversión.
Colocando los datos aquí mencionados en una hoja de cálculo, y modelando por el método de las "aproximaciones sucesivas", llego a un valor presente neto cercano a cero cuando el alquiler por el apartamento es de $2, 910 mensuales.
Solamente si usted logra alquilar el apartamento a esa suma, obtendría usted un rendimiento de 13, 5% por año.
¿Es viable lograr alquilar ese condominio a esa suma hoy, en Panamá?
Solamente un conocedor del ramo de los bienes raíces panameño podría contestarle esa pregunta.
(*) El autor es profesor de la Universidad de Panamá y socio de "Consultores del Istmo"
consultoresdelistmo@lycos.com
Algunas personas podrían estar preguntándose si vale la pena adquirir un condominio con la idea de arrendarlo a otras personas, como podría ser un ejecutivo extranjero interesados en Panamá. ¿Qué factores debe tomar en cuenta para sustentar su decisión?
Lo primero que debe saber es cuánto exige usted ganar de una inversión en el sector bienes raíces de Panamá. Si la "tasa mínima libre de riesgo", que podemos deducir a partir del interés que paga un depósito a plazo fijo en Panamá, está entre 5 o 6%, entonces usted necesariamente exigiría una "prima" o margen adicional a dicha cifra, para compensar su riesgo.
Tomando como referencia el mercado de capitales de Norteamérica, en el sector bienes raíces el factor de riesgo beta se acerca a 1.13, lo que llevaría a que su tasa de rendimiento mínima aceptable, calculada bajo el modelo de "valuación de activos de capital", sería 6% + (11% - 6%) x 1.13 > 12%.
A ésta habría que agregarle el factor de riesgo país, que es actualmente cercano a 1, 5%, para llegar a una tasa mínima aceptable de 13, 5%.
Supongamos, además, que se trata de un condominio en el sector de San Francisco, que tiene un área de 200 metros cuadrados; que el mismo se vende a $1, 000 el metro (para un total de $200, 000); que usted lo financiaría totalmente con capital propio; que sus gastos de manejo mensuales (incluyendo seguros) son un promedio de $200 (o sea, $1, 200 por año); que el cargo por depreciación (calculada en línea recta a 30 años) es de $6, 667 por año; que el impuesto de inmueble es 6% por año; que el impuesto sobre la renta es 30%; y que usted piensa que puede vender el condominio y obtener, después de impuestos, $300, 000 al final del décimo año.
¿Cuánto tendría usted que cobrar de alquiler para lograr una tasa de rendimiento como la indicada, es decir, de 13.5% anual, partiendo del resto de los gastos mencionados?
La tasa interna de rendimiento se define como aquella a la cual el valor presente o "actual" neto (VPN o "VAN") es igual a cero.
Para obtener el VPN usted debe proyectar el estado de resultados y luego el flujo de caja para los diez años de inversión.
Colocando los datos aquí mencionados en una hoja de cálculo, y modelando por el método de las "aproximaciones sucesivas", llego a un valor presente neto cercano a cero cuando el alquiler por el apartamento es de $2, 910 mensuales.
Solamente si usted logra alquilar el apartamento a esa suma, obtendría usted un rendimiento de 13, 5% por año.
¿Es viable lograr alquilar ese condominio a esa suma hoy, en Panamá?
Solamente un conocedor del ramo de los bienes raíces panameño podría contestarle esa pregunta.
La tasa interna de rendimiento se define como aquella a la cual el valor presente o "actual" neto (VPN o "VAN") es igual a cero.
Para obtener el VPN usted debe proyectar el estado de resultados y luego el flujo de caja para los diez años de inversión.
Solamente si usted logra alquilar un apartamento a una suma razonable, obtendría un rendimiento de 13, 5% por año.
(*) El autor es profesor de la Universidad de Panamá y socio de "Consultores del Istmo"
consultoresdelistmo@lycos.com
Para comentar debes registrarte y completar los datos generales.