Los avalúos comerciales no son aptos para el pago de impuestos de inmuebles

Los avalúos comerciales se utilizaron por primera vez para vender las propiedades del área revertida durante el gobierno del expresidente Pérez Balladares.

El tiempo ha demostrado que los valores fueron el resultado de la especulación. Las casas depreciadas por el tiempo y la infraestructura por colapsar y debajo de los edificios es el primer ejemplo donde la tierra perdió valor. Por otro lado el uso industrial del Canal, principal economía de la nación irá lentamente eliminando los usos de suelo que afecten su actividad.

El ejemplo no es tan malo porque se trataba de vender y un avalúo catastral establecía valores más acordes con la realidad que ahora muchos reconocen.

El error, y peor ejemplo, ocurrió en el gobierno del expresidente Ricardo Martinelli y persiste con agravantes en el gobierno del presidente Juan Carlos Varela y consiste en utilizar un avalúo comercial para pagar el impuesto de inmueble. (Panamá América 4 de febrero de 2017).

Los avalúos comerciales son evaluaciones profesionales de propiedad para orientar a compradores y vendedores sobre el valor comercial de la propiedad. No es de obligatorio cumplimiento. Tiene un valor de apreciación de la propiedad eminente especulativo e incluye además un valor de venta rápida.

El valor del terreno es el resultado de la investigación de las últimas ventas en el vecindario. Esto comercialmente tiene sentido pero no es real. El valor del terreno está en función de lo que la norma de zonificación le permite construir. Ejemplo, dos lotes colindantes uno con uso de suelo RM3 (aprox. 300 unidades de vivienda) y el otro con uso de suelo RM2 (aprox. 200 unidades de vivienda). La inversión en el primer caso es 30 millones de balboas y 20 millones en el segundo caso. Si se decidiera no invertir en vivienda y se investiga las probabilidades comerciales, se podría obtener un 12% de interés, lo que sería 3.6 millones anuales en el primer caso y 2.4 millones en el segundo caso.

Si se pueden lograr esos intereses en la construcción el valor del terreno seria 360.00/M² en el primer caso y 240.00/M² en el segundo caso. Eso sería lo máximo que se pagaría por el terreno en ambos casos. Si se presentara un avalúo comercial lo más probable es que serían más caros, entonces hay que negociar la diferencia.

Estos aspectos eminentemente subjetivos los inhabilita para el pago del impuesto de inmueble. El agravante de la ley de descentralización es el traslado de la especulación de la ciudad al campo. Es un atentado contra los municipios, las clases trabajadoras y los pobres. El costo de reposición de las mejoras, son las vigentes en el sitio y no las de Panamá que tienen una enorme cantidad de gastos no imputables a la construcción. El impuesto de inmueble se paga sobre el valor de la construcción y no el de venta.

La descentralización consiste en regresar al municipio las atribuciones que las entidades centralizadas y descentralizadas del Estado que se las han ido quitando con el correr del tiempo.

Paradójicamente, no existe en la república de Panamá una entidad con el acceso a la información real de las propiedades para producir un avalúo catastral que el municipio.

Puede conocer con poco esfuerzo todos los predios o fincas existentes en su jurisdicción. Puede iniciar con poca ayuda un catastro municipal.

Conoce el valor de la tierra inculta.

Conoce el valor de las mejoras de la infraestructura por simple que sea, pues expide el permiso de construcción. Si se entrena en la determinación de los valores que afectan los predios, es fácil determinar el valor de las propiedades afectadas por las mejoras.

Conoce el valor de las mejoras sobre el terreno, pues expide el permiso de construcción. Con el valor de las mejoras se puede determinar el aumento del valor del terreno y la propiedad. Las ventas o cambios de propietarios tendrían que registrarse en la oficina de catastro municipal y así se ajustarían los valores de las propiedades con la realidad.

Puede conocer el valor final de la construcción porque expide el permiso de ocupación que con la tecnología vigente, la actualización puede ser automática. Solo se requiere la consideración del consejo municipal por razones de protección de la comunidad. Son decisiones políticas de la autoridad municipal (exoneraciones, subsidios en lugares pobres, etc.) otra entidad no lo entendería.

Los valores catastrales serían de mucha utilidad para el cobro del impuesto de inmueble. La forma de determinarlo en transparente y en consecuencia justa.

Las comunidades pequeñas deben alejarse de la especulación existente en el país que destruirá los objetivos de la comunidad, vivir mejor.

Los avalúos catastrales y el catastro municipal debe ser interés de todos los municipios del país. Es un cambio a la ley recién promulgada sobre descentralización municipal. Para lograr este objetivo los municipios deben contratar un profesional idóneo (Planificador Urbano y Regional) que les proponga un plan de desarrollo del pueblo o la ciudad. Ese documento con la memoria respectiva se somete al MIVIOT para su revisión y aprobación.

El documento aprobado permite la conformación de una junta de planificación integrada por miembros del consejo municipal y representantes de las juntas comunales, un profesional idóneo y un abogado. El profesional les orientará en los aspectos técnicos de la planificación y el abogado en lo jurídico. La razón de esta estructura es para que la comunidad sea la que decida su futuro y tienen la autoridad para hacerlo. Posponerlo corre el riesgo que se les imponga lo que después tendrán que protestar.

La colaboración con los municipios es una excelente oportunidad para las universidades que poseen escuelas de urbanismo para ayudar con los estudiantes estas comunidades hasta ahora desamparadas.

La Sociedad Panameña de Ingenieros y Arquitectos, cuyo presidente y los colegios integran la Junta Técnica de Ingeniería y Arquitectura, estarían autorizados para ayudar a la realidad de este proyecto.

Podemos concluir que el avalúo idóneo para el pago del impuesto de inmueble es el avalúo catastral. De igual manera debe crearse en los municipios la oficina de catastro municipal y dejar sin efectos los avalúos comerciales utilizados para el pago del impuesto de inmuebles utilizados hasta la fecha

Todos los alcaldes del país debidamente autorizados por sus respectivos consejos municipales deben solicitar a los diputados en cuyo circuito electoral se encuentre en su distrito, la consideración de estas peticiones que ayudarían a las comunidades más pobres del país.

De no lograr un consenso, se debe iniciar un documento consultado con abogados para ir a la asamblea con una solución en vez de petición.

Si no se puede lograr ahora queda la oportunidad de comprometer candidatos para el 2019.

Arquitecto

Expresidente de la J. T. I. A. en 1975