Tras un evento telúrico de gran magnitud como el ocurrido el pasado 9 de octubre en Panamá, la atención pública suele centrarse en la reconstrucción de las viviendas destruidas de los propietarios.
Sin embargo, existe una amplia población compuesta por inquilinos y promitentes compradores (personas que firmaron promesas de compraventa y entregaron abonos) que enfrentan incertidumbre legal respecto a los daños en sus inmuebles y las obligaciones financieras contractuales.
La especialista en bienes raíces y abogada Berlisa Arosemena desglosa el marco normativo vigente en Panamá, amparado en la Ley 93 de Arrendamientos y el Código Civil, para guiar a los ciudadanos en los tres escenarios más comunes tras un desastre natural.
Reparaciones en el inmueble y exigencia de certificaciones en PH
Para quienes viven en calidad de arrendatarios, el miedo o la angustia post-terremoto no constituye una causal legal por sí sola para finalizar un contrato de arrendamiento. Sin embargo, la ley delimita responsabilidades claras para las reparaciones físicas:
Si los desperfectos (daños internos, paredes, repello y estética) permiten seguir habitando la propiedad, la responsabilidad financiera y operativa de reparar las estructuras recae exclusivamente sobre el propietario del inmueble. El seguro de incendio del dueño debe cubrir las paredes y la estructura, mientras que los enseres, electrodomésticos y bienes muebles destruidos dentro son responsabilidad del inquilino.
En el caso de las áreas comunes en Propiedad Horizontal (PH) le corresponden a la administración, Junta Directiva y Asamblea de Propietarios.
Arosemena enfatiza que los comunicados emitidos por las administraciones de los PH no tienen validez legal para garantizar habitabilidad. Las familias deben exigir una certificación postsísmica avalada y firmada por un ingeniero o arquitecto estructural idóneo que acredite técnicamente si la edificación es segura para ser ocupada.
Inquilinos: ¿Qué hacer si el dueño no quiere reparar o hay daños graves?
Cuando se generan disputas por rajaduras o falta de servicios básicos en el apartamento arrendado, la legislación establece un protocolo según la severidad del daño.
En el caso de los daños leves y reparaciones urgentes, la Ley 93 y el Código Civil, establecen que el inquilino está obligado a permitir el acceso al inmueble para realizar los trabajos de reparación urgente, aunque representen molestias temporales.
En el caso que las reparaciones que superen los 40 días o falta de servicios e impiden el uso parcial del inmueble o tardan más de 40 días, o si no se garantiza el acceso a agua potable o gas, el Código Civil faculta al inquilino a negociar o exigir una rebaja proporcional en el canon de arrendamiento.
Si la propiedad sufre daños estructurales severos, la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) debe evaluar y declarar el inmueble como inhabitable. Bajo este dictamen:
Se suspende de forma inmediata el contrato de arrendamiento y la obligación del pago del canon.
Si la propiedad es reparada o reconstruida posteriormente, el inquilino tiene el derecho preferente de regresar sin que se le aplique un incremento en la tarifa del alquiler.
Promesa de compraventa y abonos previa a la escrituración
Para aquellos ciudadanos que abonaron una suma de dinero para la compra de una residencia (sea nueva o de segunda mano) y están en trámite de escriturar, Arosemena advierte sobre dos precauciones operativas esenciales:
El comprador debe requerir a la promotora o al vendedor un informe idóneo que demuestre que el inmueble no sufrió afectaciones estructurales durante el terremoto.
Si la propiedad horizontal sufrió daños generales y la Asamblea aprueba cuotas extraordinarias para las reparaciones, las partes deben negociar y dilucidar en la mesa si dicha carga económica será asumida por el promitente vendedor/promotora o si la absorberá el nuevo comprador antes de la firma de las escrituras definitivas.
