El abc de los préstamos hipotecarios

El elevado precio de las viviendas y el tratamiento fiscal favorable del préstamo hipotecario hace que éste sea hoy muy frecuente. Además, suele condicionar la economía familiar durante mucho tiempo, por lo que es importante familiarizarse con él.

Para conocer un poco más sobre este tema, conversamos con Hiram Cerezo, especialista en financiamiento para casas, del Scotiabank.

¿Qué es una hipoteca?

Es el término legal que se utiliza para constituir la figura de un préstamos hipotecario, nombre dado al financiamiento para la compra de una vivienda o cualquier bien mueble como carros e incluso botes de navegación.

¿Cómo se tramita un préstamo hipotecario?

Todo nace con el deseo de comprar una casa o un bien mueble. Luego de que el cliente analiza las diferentes opciones disponibles en la plaza, presenta una solicitud y se procede a realizar una entrevista con el oficial del banco.

¿Quienes pueden tramitar un préstamo hipotecario?

Para determinar la aceptación de este tipo de préstamos, se analiza al solicitante en base a las cinco C del crédito, las cuales representan la Capacidad de Pago, Capital, Condiciones, Carácter y Colateral del cliente.

El requisito principal es la capacidad de pago. El cliente necesita tener una fuente de ingresos o un flujo de dinero suficiente y constante para cubrir las deudas actuales y la que va a adquirir.

Por otro lado, el capital se refiere a la cantidad de efectivo que el solicitante tiene disponible para pagar el abono de la hipoteca, dado que los bancos normalmente no financian el costo total de la vivienda. Dentro de este aspecto, también se hace necesario mantener una cuenta de ahorro, la cual funciona como respaldo para el banco de que el cliente tiene un hábito de ahorro y a la vez le otorga confianza a la institución.

En cuanto a las condiciones, están establecidas por la taza de interés, el plazo para la cancelación del préstamo y el porcentaje de dinero que se prestará en base al precio de venta de la vivienda, los cuales dependerán de cada banco.

El carácter se refiere en sí, a la condición que tiene la persona para hacerle frente a la hipoteca. Esta disposición se refleja a través del sistema de la Asociación Panameña de Crédito, que determina las referencias del cliente y determina si éste puede ser sujeto de crédito.

Por último, el colateral se traduce en la casa o apartamento que el cliente desea comprar, y que a su vez utilizará como garantía de su préstamo en caso de que se interrumpa el pago continuo de las cuotas mensuales.

¿Cuál es la diferencia entre un préstamo hipotecario y un préstamo personal?

Al aprobar un préstamo hipotecario, el banco cuenta con una garantía que lo respalda y por ende tiene un menor riesgo de pérdida. De igual forma, este factor hace que la tasa de interés sea menor al de un préstamos personal (de 10% a 15% de interés actualmente en el mercado), cuyo único respaldo es la evidencia de que el cliente está trabajando o cuenta con un negocio propio.

¿Factores a considerar para obtener la mejor oferta?

Los trámites legales son similares en cada banco y el rango de la tasa de interés está unificada entre un 5.5% y 8.9% sobre el monto prestado. Lo recomendable es que el cliente analice las estipulaciones de cada institución y que primordialmente se sienta confortable con el servicio.

¿Hay aspectos que podrían variar las condiciones de un préstamo hipotecario?

Todo depende de las características de la vivienda que se va a adquirir, si es una vivienda principal, de playa o de inversión (las que se compran para ser alquiladas). Para las viviendas principales, se le aplica un interés más bajo, porque se tiene la percepción de que lo último que el cliente dejaría de pagar es su residencia.

Al otorgar un préstamo para casas de playa o inversión, se corre un mayor riesgo de pérdida, por lo que se le aplica un interés más elevado y se exige un abono inicial más alto. Normalmente, los bancos exigen de un 5 a 10% de abono, para residencias principales, y para las de playa o inversión, un 20% o más.

¿Los intereses se mantienen?

En Panamá se estila que la tasa de interés no sea fija, como ocurre en otros países como Estados Unidos. Es decir que, legalmente en escritura el banco puede subir o bajar la tasa de interés de acuerdo al mercado. En relación al alza, el banco le comunica un mes antes al cliente por escrito.

¿Qué plazo de tiempo tiene el cliente para cancelar un préstamo hipotecario?

El periodo de cancelación tiene un máximo de 30 años, aunque existen entidades que otorgan hasta 35 o 40 años. Para calcular el tiempo, influye principalmente la edad del solicitante, ya que el banco pone como colateral un seguro de vida que cubre por lo general hasta 75 años. En caso de que la persona tenga, por poner un ejemplo, 50 años, se le pide que realice el préstamo por 25 años para que el seguro respalde la deuda.

También existe la opción de que el cliente compre un seguro que abarque hasta una edad más avanzada y que el banco le otorgue un plazo más extenso para la cancelación del préstamo.

¿Cómo podría perderse la vivienda o el bien que se ha adquirido?

Cuando el cliente no reporta pago, desde el primer mes se inician las gestiones de cobro. Si a partir del tercer mes no se ha realizado ningún pago, se inicia el proceso legal y al cuarto mes se procede a conversaciones con los abogados para gestionar el recobro de la vivienda o del bien que se tiene en garantía.