ARI vendió a Mello Alemán a B/.34.00 y otro terreno similar lo oferta a B/.60.00

La polémica transacción comercial entre la Autoridad de la Región Interoceánica (ARI) y el empresario del PRD Mayor Alfredo Alemán, que le permitió a este último hacerse con un globo de terreno de 46 hectáreas en el área de Albrook , por 15 millones de dólares, no deja de levantar cuestionamientos y para algunos entendidos, en la operación el Estado perdió "ingenuamente" varios millones de dólares.
De acuerdo a Raúl Figueroa, ex ministro de Vivienda y arquitecto experto en avalúos de la Cámara Panameña de la Construcción (CAPAC), en la venta de los terrenos de Albrook, donde se construirá el centro comercial Los Pueblos No.2 y la terminal nacional de transporte, a Mayor Alfredo Alemán, el Estado dejó de percibir para su interés varios millones de dólares, sobre todo porque hoy por hoy éste es uno de los globos de terreno con mejor ubicación que hay en todas las áreas revertidas del Pacífico.
Además, a "todas luces", al Estado le convenía más continuar cobrando un alquiler que deshacerse de esta valiosa posesión.
Explicó que hasta el mes de julio el contrato de negociación que mantenía la ARI con la empresa Inmobiliaria Albrook era por un arrendamiento de 40 años, más 20 años prorrogables, por los cuales la compañía pagaba 1 millón 205 mil dólares anuales.
Para Figueroa, no hay que ser "ningún genio" para darse cuenta que en esos 40 años de alquiler el Estado recibiría cerca de 50 millones de dólares y si se aplicaban los otros 20 años prorrogables la cifra podría alcanzar los 75 millones, "cantidad infinitamente superior a los 15.6 millones que ofreció el Mello Alemán por la compra del terreno".
Además, una vez finalizado el período de arrendamiento, el Estado tenía la opción de recuperar nuevamente las 46 hectáreas de terreno con todas las mejoras que se le hubieran realizado, lo que no sería nada despreciable, aunque hubieran pasado 40 años.
Destacó que el precio de 34 dólares por hectárea que ofreció Inmobiliaria Albrook es ridículo, ya que está establecido que si un terreno es destinado para provecho comercial y fines de lucro, siempre tendrá un mayor avalúo que uno que se utilizará como área residencial.
Sin embargo, el terreno que se le vendió a Mayor Alfredo Alemán se está cediendo a un costo muy por debajo de los 60 y 90 dólares el metro cuadrado con los que se comercializan actualmente los lotes residenciales, los cuales por su interés social deberían tener un precio mucho más bajo que las 46 hectáreas de Albrook.
EL CASO DE CERRO ALBROOK
Como se recordará, luego que se aprobara la venta de terrenos a Mayor Alfredo Alemán se inició una serie de cuestionamientos públicos, que obligaron tanto a la ARI como a la Inmobiliaria Albrook a publicar sendas notas donde explicaban las razones de la supuesta ganga.
En las notas, ambas publicaciones enfatizaban que los terrenos del conflicto "eran tierras bajas inundables, fangosas, sin drenaje ni infraestructuras y la empresa había tenido que rellenar más de un metro por encima del nivel original."
Además sostuvieron que en la venta del globo de terreno de 46 hectáreas la escala es muy diferente a la que se utiliza en áreas residenciales que tienen como máximo 5 hectáreas, lo que influye en el precio.
Igualmente señalaron que el sector tiene limitaciones de altura de construcción, por su cercanía al aeropuerto de Albrook y otras fallas que limitan el aprovechamiento del área útil.
Pero para Figueroa, todo esto puede ser rebatido fácilmente si se estudia el caso de Cerro Albrook.
Cerro Albrook es un globo de terreno de 20 hectáreas que se encuentra adyacente al aeropuerto y al Centro Comercial Los Pueblos No. 2 (ver mapa superior), el cual tiene un precio de 60 dólares el metro cuadrado, por disposición de la ARI y ratificado en avisos publicitarios en los diarios.
Para promocionar la venta de Cerro Albrook, ingeniosamente la ARI puso énfasis en las supuestas ventajas que tiene este lote, las cuales, sin embargo, son muy inferiores a las que tendrá la Inmobiliaria Albrook.
Entre las ventajas que tiene Cerro Albrook se menciona su cercanía al puerto de Balboa, (Cerro Albrook está más lejos de Balboa que los Pueblos No.2), su proximidad al aeropuerto de Albrook (Cerro Albrook está más lejos del aeropuerto que Los Pueblos No.2), su cercanía al Corredor Norte (el Corredor Norte muere en Los Pueblos No.2).
Igualmente se menciona su cercanía al terminal de transporte (el terminal de transporte está ubicado en Los Pueblos No.2), su proximidad a la autopista Panamá-Colón (la autopista pasa por el lote de Los Pueblos No.2), así como su cercanía al desarrollo turístico de Amador (Los Pueblos No.2 está más cerca de Amador).
Como se podrá notar, los terrenos de Los Pueblos No.2 tienen muchas más ventajas que Cerro Albrook, sin contar que está más próximo al Administration Building, la sede de la Policía Nacional y cuenta con mayores facilidades de acceso.
Como si fuera poco, Cerro Albrook no es el terreno del milenio, sino como su nombre lo dice es un cerro con una topografía irregular, contrario a Los Pueblos No.2, que es totalmente plano, su subsuelo es rocoso y también las edificaciones que se hagan tendrán limitaciones de altura, ya que se encuentra al final de la pista del aeropuerto de Albrook (ver mapa superior).
A pesar de esto, Cerro Albrook tiene un precio de venta de 60 dólares el metro cuadrado y Los Pueblos No.2 sólo alcanza los 34 dólares el metro cuadrado.
LA SORPRESA DE LOS ANUNCIOS
Antes de anunciarse la venta de los terrenos de Albrook al Mello Alemán la ARI anunciaba, por medio de publicaciones, todas las ventajas que tenía Cerro Albrook, entre las que se destacaban unos 9 puntos (ver anuncio No.1) y los detalles de su ubicación.
No obstante, después de la transacción Mello Alemán-ARI, sorpresivamente este anuncio cambió y las supuestas 9 ventajas se vieron reducidas a tres (ver anuncio No.2), sin que hubiera una explicación lógica para ello.
Según Figueroa, a pesar de que es cierto que Inmobiliaria Albrook invertirá varios millones y dará cientos de puestos de trabajo, la transacción que realizó la ARI puede afectar todo el proceso de venta de las áreas revertidas, dado que las personas pueden rechazar pagar 60 y 90 dólares el metro cuadrado por las 7 mil residencias que se encuentran a la venta, si un terreno para uso comercial se vendió a 34 dólares el metro cuadrado.
Asimismo, los nuevos inversionistas pueden ver esto como un patrón y ofrecer menos dinero del que pensaban, porque no tendrán mucho interés si el mejor lote de las áreas revertidas se vendió a menos de 40 dólares el metro cuadrado.