El cambio de zonificación, incómodo, pero necesario

El ruido de la maquinaria de construcción, las voces de los obreros, grandes camiones que ocupan ambos lados de las vías y el polvo que expide el concreto seco al ser taladrado son sinónimos de crecimiento en una ciudad, sin embargo, también se han convertido en un tormento para los vecinos, quienes estaban acostumbrados a la vida tranquila, sin comercios ni grandes edificios residenciales.

El descontento se ha demostrado por las pancartas que adornan las fachadas de las casas en las zonas que anteriormente solían estar bajo el código RE (residenciales especiales) y que solo permitían viviendas o edificios de hasta 500 personas como máximo, y hoy día permiten el código RM (residencial multifamiliar), que permite edificios de hasta 600 personas por hectárea con fines residenciales, religiosos, culturales, entre otros, además de comercios en la planta baja.

La mayoría de las protestas se han dado en el área de Betania, Bella Vista y Clayton, donde las comunidades se han organizado en rechazo a los “cambios de zonificación” y en algunos casos ni siquiera tienen los permisos para efectuar dichas construcciones.

Solicitudes de cambio

El exviceministro de vivienda José Batista explicó que cuando el dueño de un desarrollo solicita un cambio de uso de suelo, el trámite se realiza de manera individual. Es decir, que el permiso para construir edificaciones distintas al resto del área se le otorga solo para un lote en específico.

Cuando la solicitud del cambio de uso de suelo es para más de un lote, entonces se procede a hacer el cambio de zonificación, mediante el cual los siguientes desarrollos ya no tienen que solicitar el cambio, porque la zonificación ya permite dichas construcciones.

Añadió que aún hay lugares a las afueras de la ciudad o en el interior del país donde la zonificación no está determinada, por lo cual la solicitud pertinente es la de asignación de uso de suelo.

En 2013 se han tramitado hasta la fecha 103 solicitudes de cambios, adiciones o asignaciones de uso de suelo a nivel nacional, de las cuales el 60.29% fueron aprobadas para efectuar cambios y adiciones, y negadas el 39.71%. Las asignaciones fueron aprobadas en un 97.14%, según información del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot).

En 2012 se tramitaron 282 solicitudes en el país, de las cuales el 50.62% de las peticiones para cambios y adiciones fueron aprobadas. El 75.36% de las asignaciones fueron aprobadas.

Infraestructura pública

El ruido de las máquinas y el polvo no son las únicas afecciones que aquejan a los vecinos. La insuficiencia de la estructura pública frente a este crecimiento preocupa a los ciudadanos y también aqueja a los gremios de la construcción.

El presidente de la Cámara Panameña de la Construcción (Capac), Enrique Asensio, señaló que al gremio le preocupa el alcantarillado pluvial y el sistema sanitario y de acueducto.

Explicó que “en las zonas de Bella Vista, Betania y San Francisco, por ejemplo, no tienen planta de tratamiento propia como lo tienen las urbanizaciones, sino que estas están conectadas a una colectora, la cual es de 8 pulgadas, es decir que al construir un edificio hay que aumentarla a 14 o 18 pulgadas”, y estos proyectos se encuentran “deficientes”, según su opinión.

Asensio acotó que en algunos casos, las molestias de los ciudadanos tienen su razón de ser, ya que para construir estas edificaciones, los desarrolladores compran los terrenos que están siendo ocupados actualmente por casas y “lo que les pagan a estas personas por el terreno no les permite comprar una vivienda casi del mismo tamaño en un lugar igual o mejor”, sin embargo, aclaró que son la minoría.

A pesar de todo esto, el presidente del gremio aseguró que el cambio y el crecimiento son necesarios y, por ende, “lugares que hace 50 años eran solo residenciales deben convertirse en zonas que permitan los edificios residenciales, sobre todo por el valor de las tierras”.

Explicó que los valores de tierras ya no permiten hacer edificios tan bajos porque los apartamentos resultarían muy costosos.

En Bella Vista y San Francisco, hace diez años el metro cuadrado costaba $400, pero actualmente se cotiza entre $900 y $1,500.

Mientras, el metro cuadrado en Betania, hace diez años, tenía un valor de $150 y hoy en día está en aproximadamente $500.

“Para poder tener apartamentos económicos, es necesario tener una zonificación de categoría RM2 o RM3 para edificios de 12 a 20 pisos, por ejemplo, en los que los apartamentos son pequeños, pero asequibles”, comentó Asensio.

A su vez, Miguel Illueca, director de Control y Orientación del Desarrollo del Miviot, confirmó que “la mayoría de las quejas de la ciudadanía es en sectores residenciales, debido a que existen muchas situaciones de hecho no autorizadas, porque se realizan actividades comerciales que no son cónsonas con el sector residencial o con la norma residencial vigente”.

Sin embargo, agregó que “el ministerio ha tomado en consideración dichas quejas y hemos sido mucho más conservadores a la hora de decidir cambios, para que no afecten de forma adversa el carácter residencial y sigan teniendo una buena calidad de vida”.

Avance

Además informó que los planes de Ordenamiento Territorial ya se han efectuado hacia los principales centros urbanos, tales como los distritos de Chitré, Penonomé, Aguadulce, Las Tablas, Guararé y Macaracas.

Como planes pilotos, hacia el área urbana ya se han realizado los de Tocumen, 24 de Diciembre, Las Mañanitas, Las Cumbres, Alcalde Díaz y Ernesto Córdoba.

“En estado de ejecución se encuentran los de Chilibre, Pinogana en Darién, David y Bugaba, y aprobados están un sector de El Carmen y la urbanización Obarrio en Bella Vista”.