Los precios inmobiliarios inquietan a Europa

PARÍS — La economía de Europa está luchando para ganar terreno tras años de crecimiento anémico. Pero las tasas de interés bajísimas que tenían la intención de impulsar una recuperación están avivando un auge inmobiliario que está creando una nueva serie de problemas.

El dinero es tan barato —se puede tener una hipoteca a 20 años en París o Frankfurt a una tasa de menos del 1 por ciento— que los prestatarios están comprando casas y departamentos a raudales. Y los inversionistas institucionales, al ver una oportunidad de rendimientos lucrativos, están adquiriendo franjas de propiedades residenciales en ciudades por toda Europa.

En algunas partes de Europa, las valuaciones ya han regresado a o superado los niveles que antecedieron la crisis de la deuda del Continente hace una década, despertando inquietudes de que el auge inmobiliario pueda terminar mal, dijo Jörg Krämer, economista en jefe en el Commerzbank, en Frankfurt.

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Se ha disparado la demanda en los cinco años desde que el Banco Central Europeo (BCE) bajó una de sus tasas de interés de referencia a menos de cero. Los precios subieron al menos 30 por ciento en Frankfurt, Ámsterdam, Estocolmo, Madrid y otros sitios populares, y han aumentado más del 40 por ciento en promedio en Portugal, Luxemburgo, Eslovaquia e Irlanda.

En algunas partes de Europa, “las tasas bajas están empujando las valuaciones inmobiliarias a una zona de riesgo de burbuja”, afirmó Matthias Holzhey, director de bienes raíces suizos en UBS y autor principal de un reporte anual sobre aumentos en los precios inmobiliarios en ciudades importantes del mundo.

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Las autoridades financieras están en alerta. En septiembre, la Junta Europea de Riesgo Sistémico, una unidad del BCE que ayuda a regular el sistema financiero de Europa, hizo un llamado a 11 países, entre ellos Luxemburgo, Austria, Dinamarca y Suecia, a ir en pos de normas y medidas fiscales dirigidas a controlar los precios.

El Bundesbank, el banco central de Alemania, indicó recientemente que los bienes raíces en ciudades alemanas habían sido sobrevaluados entre 15 y 30 por ciento —en otras palabras, que hay una burbuja.

Algunos economistas afirman que las inquietudes en Europa son exageradas y que los precios están sobrevaluados, pero no en una zona de peligro. Por un lado, la creación de empleos derivada de la recuperación económica, por más débil o irregular que sea, ha ampliado las filas de solicitantes dignos de obtener créditos.

Y los compradores en su mayoría viven en las propiedades o las ponen en renta, en lugar de revenderlas.

Sin embargo, la oferta de vivienda urbana no ha estado al ritmo de la demanda. El resultado es una escasez de vivienda costeable, particularmente en el sector de las rentas, poniendo en aprietos a personas de ingresos medios o bajos que trabajan en ciudades, pero que no pueden darse el lujo de vivir en ellas.

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En París, donde el 70 por ciento de los residentes rentan sus hogares, la Alcaldesa Anne Hidalgo impuso nuevos controles sobre las rentas. Aunque las rentas están limitadas por normas estrictas de vivienda, han aumentado un 40 por ciento entre el 2000 y el 2018. Los precios de las propiedades promedian unos 10 mil euros por metro cuadrado, uno de los precios más altos en Europa.

Pocos lugares han sentido el impacto con tanta fuerza como Berlín.

En el verano, la Ciudad impuso un congelamiento de cinco años a las rentas, el más estricto en Europa, luego de que las rentas se dispararon más del 50 por ciento en cinco años, y dio a los inquilinos el derecho de exigir reducciones si las rentas suben demasiado. Las acciones inmobiliarias alemanas han caído desde ese fallo.

Aunque los bancos han dejado de inundar los buzones con ofertas de tarjetas de crédito, ofrecer préstamos hipotecarios ultrabaratos es una manera de atraer clientes nuevos.

Eso ha tentado a los prestatarios en Países Bajos a ir a los extremos. Aunque los bancos holandeses tomaron pasos para frenar los créditos en el 2019, los hogares holandeses tenían una deuda hipotecaria de 527 mil millones de euros (584 mil millones de dólares) a fines de marzo —el equivalente a casi dos terceras partes de la economía holandesa.

El banco central holandés advirtió hace poco que el “riesgo sistémico” en el mercado holandés de la vivienda planteaba la mayor amenaza a la estabilidad económica. Una caída repentina en los precios de la vivienda podría ser desastroso para las familias y los bancos, afirmó.

Con poco espacio para maniobrar, el BCE acaba de hacer un llamado a los políticos en los países europeos a tomar pasos más firmes para evitar que crezcan las burbujas de activos.

Christopher Schuetze, Jack Ewing y Ben Casselman contribuyeron con reportes.