¿Tiran la piedra y esconden la mano?

Primera entrega: Vicio oculto es un término poco conocido, pero que pudiera ser la piedra angular en la que se basan las constructoras y promotoras de proyectos de viviendas y rellenos, para funcionar a la buena de Dios y sin juez ni ley.
Existe un vacío o limbo jurídico en lo que a protección al comprador de viviendas en urbanizaciones se refiere, como también en lo que respecta a las sanciones a estas empresas cuando los daños en las casas son evidentes, aún acabadas de comprar.
Mientras tanto, cientos de propietarios se sienten timados, pues no tienen adónde recurrir para que se castigue a los responsables y han optado por hacer sentir sus quejas a través de los medios de comunicación o conformando comités interbarriales, en busca de una respuesta por parte de las autoridades competentes.
Al menos esto es lo que se desprende de declaraciones del director de Obras y Construcciones Municipales de Panamá, ingeniero Isaías Bonilla y de la directora de Aprobación de Planos de esa dependencia, arquitecta Lourdes Aguilar. Del mismo modo, de entrevista realizada a la viceministra de Obras Públicas, Gretell Villalaz; Manuel Batista, subdirector de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda (MIVI) y los arquitectos Itza Rosas y José Zamora, del departamento de Trámite y Ventanilla Unica también de esta institución.
Cada funcionario se tira la bola de la responsabilidad por tales anomalías, sin que ninguno informe a ciencia cierta a quién le corresponde poner el cascabel al gato.
Sobre el porqué las viviendas de proyectos habitacionales presentan fallas de construcción, rajaduras y daños en general poco tiempo después de construidas, este medio entrevistó al director de Obras y Construcciones Municipales, a quien el resto de las entidades cuyas firmas deben aparecer en los planos aprobados, responsabilizó de esta deficiencia.
Mediante un rejuego de palabras, Bonilla aduce que no corresponde a Obras y Construcciones emitir reglas, sino aplicarlas y lo que se aplica en todos los casos, es lo que ya está establecido en esas normas.
Por consiguiente, los inspectores de esa entidad municipal, cuando se trata de proyectos residenciales, revisan únicamente las estructuras de la vivienda, el cumplimiento del Reglamento Estructural de Panamá (norma antisísmica conocida como REP-94), el sistema eléctrico, seguridad y que cumpla con la nivelación del terreno. Todo esto de forma individual y solamente a la vivienda, pues el resto corresponde a otras instancias.
Para el caso de proyectos de urbanización, la Dirección de Obras ve las unidades familiares independientes, pero antes los planos se someten a la aprobación de instituciones tales como el MOP, IDAAN, Salud, Bomberos, DIMA, entre otras.
Cuando todas ellas aprueban lo que les compete en el proyecto macro, una vez entra por la Ventanilla Unica del MIVI, entonces corresponde a la Dirección de Obras y Construcciones analizar lo que se refiere a la vivienda unifamiliar únicamente.
En tanto, el MOP vela porque ésta tenga su acceso correspondiente, que el alcantarillado pluvial cumpla con los requisitos, entre otros detalles; el IDAAN se cerciora de que tienen las tuberías del diámetro adecuado y que las conexiones sean las adecuadas; los Bomberos revisan el sistema eléctrico, y hasta la DIMAUD debe cerciorarse de que la basura tenga su lugar.
Añadió que tanto en las inspecciones como en las ocupaciones, los inspectores se cercioran de que las construcciones cumplan con el REP-94 y que los taludes estén lejos de las viviendas.
¿Hay inspectores suficientes para ello? El ingeniero Bonilla manifestó que no se puede decir que no se tenga inspectores suficientes, lo que no se puede es mantener un inspector permanente en cada construcción. Sin embargo, cada día se inspeccionan los proyectos, argumentó.
Entonces, ¿por qué las casas no llenan los requisitos una vez ocupadas? Esta fue la respuesta del ingeniero municipal: "Esto... son cosas que definitivamente se pueden escapar de lo que nosotros inspeccionamos. Nosotros inspeccionamos que la construcción se esté llevando de acuerdo al plano y que cumplan con todas las normas".
Sobre los rellenos para la construcción de nuevas barriadas, especialmente en Juan Díaz, donde se han hecho rellenos para nivelarlo con el Corredor Sur, Bonilla manifestó que cuando se somete un plano de relleno a la Dirección de Obras, éste es visto por el MOP y ANAM que tiene que hacer su estudio de impacto ambiental.
"Nosotros no emitimos ningún permiso. Nosotros hacemos la aprobación del plano cuando el MOP, que está contenido dentro de nuestra ventanilla (única) ha visto la solución de drenaje. Quiero que se entienda que si existen acumulaciones de agua en los terrenos que estaban colindantes, no es propiamente por el relleno", recalcó, al tiempo que aclaró que tampoco se dan permisos preliminares en Obras y Construcciones para ello.
Agregó que las aguas que lleguen a los rellenos deben canalizarse a través de los drenajes, y quien tiene los profesionales conocedores en la materia es el MOP. Obras y Construcciones confía en que ellos hacen el análisis adecuado y cuando estampan su sello y firman el plano, entonces la dirección bajo su cargo aprueba los planos, sentenció.
Obras y Construcciones otorga los permisos para rellenos, pero previa aprobación del MOP y ANAM. Allí no se dan permisos preliminares, según Bonilla.
VICIO OCULTO
No hay nada en la ley que establezca que Obras y Construcciones pueda sancionar a las personas encargadas de un proyecto de vivienda cuando se cae una puerta o se raja una pared, manifestó por su parte la arquitecta Aguilar.
Destacó, no obstante, que todas las promotoras de viviendas tienen un tiempo de garantía estipulado para las construcciones, durante el cual la promotora debe reparar cualquier daño que se dé dentro de la vivienda.
Al respecto, los propietarios de viviendas se quejan de que cuando se rajan las paredes es justo cuando se acaba la susodicha garantía.
"Ese vicio oculto no está escrito en ningún lugar", señaló la directora de aprobación de planos.
Siendo así no hay quién proteja al comprador de una vivienda de los llamados vicios ocultos.
Como para curarse en salud, el director de Obras y Construcciones recalcó que si un plano llega con todas las firmas del resto de las entidades responsables, entonces él debe firmar también.
Así las cosas, este medio entrevistó a la viceministra del MOP, Gretell Villalaz, quien confirmó que existe un vacío legal en cuanto a protección y sanción por proyectos de viviendas mal hechos o rellenos que afectan a otras comunidades previamente establecidas.
Igualmente confirmó que existen contratistas que hacen rellenos sin el permiso correspondiente de Obras y Construcciones Municipales. No obstante, esta dependencia niega que le corresponda otorgar esos permisos y señala al MOP como responsable.
La viceministra insiste, sin embargo, que esa institución no da visto bueno para rellenos, sino para drenajes. Dijo que también el MIVI participa en el otorgamiento de estos permisos, pero recalca que es Obras y Construcciones del Municipio quien tiene la última palabra por es allí donde está la ventanilla única.
La realidad es que si se pide un formulario con los requisitos para aprobar un relleno, es Obras y Construcciones quien lo entrega.
Villalaz dio a conocer que existe en el gobierno preocupación por la gran cantidad de quejas de moradores de diversas barriadas afectados por casas mal construidas y rellenos que facilitan las inundaciones de sus viviendas durante la época lluviosa.
Reiteró que es una realidad que cuando se trata de urbanizaciones, hay un vacío jurídico y, por tanto, no hay respuesta para los propietarios de viviendas que presentan daños.
Por lo pronto se realizan reuniones con las instituciones involucradas para buscar la forma de imponer sanciones a las empresas constructoras y promotoras que incumplan las normas establecidas.
FALTA INSPECCION
En el tira y culpa sobre la inspección de los proyectos residenciales, el subdirector de Desarrollo Urbano del MIVI, Manuel Batista dijo que la falta de supervisión es evidente, lo que ocasiona que las casas al poco tiempo de ser entregadas presenten problemas de construcción.
"Es Obras y Construcciones quien debe inspeccionar, ellos son los que dan el permiso de ocupación que avala que una vivienda fue bien construida, de acuerdo a los planos y especificaciones técnicas. Si las viviendas de una urbanización presentan rajaduras y defectos de plomería o de electricidad el Municipio no debería otorgar el permiso de ocupación hasta que todo este subsanado por el contratista".
Batista agregó: "no sabemos como logran el permiso de ocupación, se aprovechan de esto porque la gente tiene necesidad de una vivienda".
Sobre las quejas de la comunidad sobre las promotoras extranjeras que se van del país al poco tiempo de terminar el proyecto de vivienda, el arquitecto manifestó que es necesario que la ciudadanía sepa que la Ley que regula la profesión de ingenieros y arquitectos señala que cualquiera empresa internacional que se dedique a construir debe tener un profesional de esta rama que sea su representante legal ante la junta técnica y es quien debe responder ante cualquier anomalía.
Lo que pasa es que algunas de estas empresas extranjeras, llamadas por algunos "estrellas fugaces" son de corta duración y luego que terminan la construcción se declaran en quiebra y los compradores no tienen a quien reclamar, pero en estos casos se debe aplicar el bono de garantía porque todas las empresas cuando construyen deben presentar un bono de garantía que es responsabilidad de los bancos.
Es entonces la entidad bancaria a través del bono de garantía quien debería subsanar los daños mediante este bono, añadió el funcionario.
Otro problema que se tiene es que cuando se multa a la empresa constructora porque no cumple las reglas esta puede apelar ante muchas instancias, como son: Ingeniería Municipal, Alcaldía, Gobernación y hasta la Corte Suprema de Justicia. Mientras, la obra sigue edificándose.
La subjefe de Trámite y Ventanilla Unica, Itza Rosas aclaró que el MIVI es sólo responsable de la aprobación de planos de lotificación y no de construcción, ni de movimientos de tierra.
Rosas manifestó que esta entidad crea las normas, pero es el Municipio el que debe aplicarlas, es la que debe exigir que se cumpla todos los requisitos de construcción.
"La Ley 9 de 25 de enero de 1973 señala que no somos un ente policivo, sino planificador de vivienda, por eso no tenemos potestad de llegar a una construcción y suspenderla", dijo la arquitecta.
Sobre esto el arquitecto José Mora, funcionario de Trámite y Ventanilla Unica expresó que esta dependencia del MIVI aprueba los planos de construcción (la propuesta del entorno físico urbano, cómo van las vías, etc). Cuando se cumple con esta etapa los planos están listos para ser desarrollados por el promotor.
Sigue la aprobación del diseño preliminar, y cuando esté listo cada entidad involucrada debe ver la parte que le corresponde.
Mora señaló que una vez se cumpla con esto y con las cartas de aceptación del MOP e IDAAN, que aceptan la infraestructura se procede a inspeccionar el lote para que se inicie el proceso en el registro público y la confección de las escrituras.
Luego de la aprobación de planos de construcción de lotes sigue la aprobación de inscripción y así el MIVI termina su función y empieza el Municipio con los permisos para la construcción de la urbanización.
PROYECTOS DEL MIVI
Los proyectos habitacionales del MIVI no se escapan de las quejas por fallas en su construcción, sobre esto el subdirector de Desarrollo Urbano dijo que esta entidad no puede dar mejores soluciones de vivienda a los sectores más populares debido a los altos costos de construcción. Nosotros les damos la casa base, y luego ellos deben mejorarla, agregó.
Expresó que la entidad quisiera que las viviendas tuvieran mejores acabados, azulejos y baldosas, pero esto aumenta los costos y si a pesar de las bajas mensualidades existe mucha morosidad cómo sería si estas fueran más altas.
"La gente dice que la solución que el MIVI da no es igual a la privada, pero no hay comparación al respecto", dijo Batista.
Los proyectos del MIVI oscilan entre B/.1,300, a B/.13,000, el primero, sería el controversial PARVIS, que consiste en la donación de materiales y el segundo, los conocidos edificios tipo Salomón.
Continuará mañana.