Lo peligroso de las medidas adoptadas en arrendamientos por la pandemia

Los Decretos 145 del 1 de mayo y 314 del 7 de agosto de 2020 introdujeron una serie de medidas en arrendamientos, con el supuesto propósito de aliviar los efectos económicos de la pandemia que afecta la República de Panamá. No obstante, la normativa impuesta mantiene especiales características que resultan particularmente preocupantes.

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Mediante la Ley 93 del 4 de octubre de 1973 se adoptó una legislación populista, tendiente a regular los arrendamientos de uso comercial, habitacional profesional, industrial o docente sin consideración al importe del canon. Esta ley, de orden público, imponía a las partes un término obligatorio de 3 años prorrogables al contrato, prohibía las penalizaciones por incumplimiento, impedía la libre contratación de los cánones de arrendamiento, establecía un procedimiento administrativo especial para la tramitación de desahucios y lanzamientos, etc..

La nueva normativa produjo importantes efectos negativos, lo que obligó a que mediante Ley 28 del 12 de marzo de 1974 se introdujeran reformas, la más significativa fue la posibilidad que el Ejecutivo hiciera exclusiones para su aplicación.

El desarrollo de las actividades, en especial de la construcción, determinó liberaciones de importancia. La última se produjo mediante los decretos ejecutivos 294 del 7 de diciembre de 1994 y 7 del 10 de enero de 1995, que solo permitieron la aplicación de la ley 93 a los arrendamientos habitacionales menores de $150.00 y que se encontraren regulados por la Ley 93 al momento en que entraron en vigencia.

Los Decretos 145 y 314 determinaron la suspensión de los Decretos 294 y 7, con lo que se impuso una regulación de orden público y con carácter retroactivo a todos los contratos de arrendamiento existentes que habían sido libremente acordados entre las partes. Con ello revivieron la imposición de términos legales al contrato, la prórroga automática, el congelamiento de los cánones, el no pago de penalizaciones etc..

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Pero por si no fuere poco, adicionalmente los decretos expresamente excluyeron los arrendamientos del conocimiento de la justicia ordinaria y negaron la posibilidad de presentar demandas por lanzamiento o desalojos a inquilinos que hayan incumplido el contrato.

Es necesario acotar que los decretos ejecutivos dejaron inefectivas leyes formales e incluso desconocieron garantías constitucionales del ciudadano, situación que se ha mantenido a pesar de la reactivación de gran número de las actividades económicas del país.

Mediante la reforma del artículo 5 del Decreto 314 se pretendió liberar el arrendamiento comercial en los 2 meses siguientes a la desafectación de los bloques, esta iniciativa no ha sido operativa, en virtud de la incompatibilidad de lo preceptuado con los artículos 1 y 2 del Decreto 145. Debemos tener presente que la adquisición de apartamentos para arrendamiento ha sido uno de los puntales que ha contribuido al desarrollo de la construcción.

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Los inversionistas de hoy se acogen a planes de financiamiento que amortizan mediante arrendamiento de las unidades departamentales. Estas unidades están destinadas a uso habitacional, oficinas y comercios. La irrupción del Estado en el sistema definirá un directo incumplimiento y ahondará los problemas económicos para las partes.

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Existen demandas de Nulidad ante la Sala Tercera, de lo Contencioso Administrativo y Laboral de la Corte Suprema de Justicia, y de Inconstitucionalidad ante el Pleno de la Corte Suprema de Justicia, contra ambos decretos.

Es significativo que se haya conocido de la existencia de un proyecto de reforma contra la Ley 93 del 4 de octubre de 1973 en este momento. Si la misma prospera como ha sido estructurada, podría determinar la imposibilidad de restituir la vigencia de los Decretos 294 y 7, con nefastos resultados y obligando la creación de una estructura en reemplazo a la del sistema judicial para conocer de las demandas de arrendamiento ahora en la jurisdicción administrativa.

No se puede conciliar el alivio financiero con la imposibilidad de acceder a la fuente de ingreso con la que amortizar los préstamos concedidos por la banca local. El irrumpir en contrataciones privadas es la puerta de entrada a desafueros que repercutirán en toda la economía. No existe fundamento en persistir en la imposición de medidas que desequilibran el sistema económico que ha permitido el progreso de este país.

Abogado.