Condohotel, nueva figura de inversión por regular

El nombre condohotel sugiere un tipo de propiedad que es a la vez hotel y condominio. Pero también sugiere que no es hotel ni condominio, sino un híbrido que ha surgido al calor del desarrollo inmobiliario y la necesidad de suplir la demanda de habitaciones de hotel.

También podemos considerar  al condohotel como un tipo especial y novedoso de inversión inmobiliaria, propia de la época actual. Por medio de este sistema, el promotor vende cada cuarto del hotel, de tal manera que el “hotel” está compuesto de tantos propietarios como cuartos se hayan vendido en forma individual.

Definición.  Considerando la definición de hotel del Decreto Ley No. 4 de 27 de febrero de 2008; la definición de propiedad horizontal de la ley No. 39 de 2003, que modificó la ley No. 13 de 1993, podemos definir el condohotel como la “unidad inmobiliaria de un edificio sometida a un régimen de propiedad horizontal especial la que ha sido cedida por su propietario  a un hotel para su administración y del que el propietario puede hacer uso de su unidad inmobiliaria cierta cantidad de días del año.

Elementos que lo conforman.  Para que una unidad inmobiliaria sea considerada un condohotel, debe tener ciertos elementos que la caracterizan. Esos elementos son, entre otros los siguientes:

a) una unidad inmobiliaria sometida a un régimen de P.H.;

b) destinada a brindar hospedaje;

c) una relación contractual en la que  la explotación hotelera debe estar garantizada;

d) derecho al uso de la unidad inmobiliaria por cierta cantidad de días al año, sin costo para el dueño;

e) derecho del dueño de la unidad inmobiliaria a usar y disfrutar las facilidades del hotel;

f) derecho del dueño de la unidad inmobiliaria a obtener una renta anual por el uso de la unidad inmobiliaria por parte del hotel.

Condohotel  vs. Hotel.  De acuerdo a la definición del artículo No. 3, numeral 8 del Decreto Ley No.4, uno de los elementos esenciales para que una edificación sea considerada un hotel es que se dedique a prestar permanentemente servicios remunerados de alojamiento.

Una de las características del condohotel es el derecho al uso como vivienda temporal del dueño de la unidad inmobiliaria. Cuando el dueño hace uso de su derecho a ocupar el inmueble, no se le puede considerar huésped del hotel. El no paga por su estadía. Hace uso de algunas de  las facilidades del hotel, como las recreativas. No existe entonces, la característica de hotel de acuerdo a la definición legal de la dedicación en forma permanente al alojamiento remunerado.

Condohotel   vs. Propiedad horizontal. La característica más sobresaliente de la propiedad horizontal es la coexistencia de bienes comunes con bienes privativos y una salida a una vía pública.  Los bienes comunes pertenecen a todos los condóminos en proporción a su coeficiente de participación.

Sin embargo, una unidad inmobiliaria sometida al régimen de condohotel no comparte bienes comunes, por ejemplo, la parte alícuota del terreno. El propietario de la unidad inmobiliaria no es codueño con el hotel de la piscina, el restaurante, áreas sociales, y otras áreas destinadas al uso común de los huéspedes.

La ley 39 de 2002 en el artículo 2 No. 1 y 4 habla de que la unidad inmobiliaria debe ser independiente, esto es lo que la doctrina denomina autonomía funcional, es decir, el inmueble debe ser independiente, autónomo y funcional según su destino.

El condohotel carece de la autonomía funcional, no cuenta por ejemplo, de medidores de servicios públicos, no tiene cocina, y otros elementos que son necesarios para ser considerado como vivienda.

No hay un reglamento de copropiedad, elemento básico en el régimen de P.H.  Lo que rige la relación entre el dueño de la unidad inmobiliaria y el hotel es el contrato privado suscrito entre ellos.  Problemas a resolver.  Por sus características, el condohotel no reúne los elementos necesarios para ser considerado un P.H., de acuerdo a la doctrina y a nuestra ley y tampoco reúne los elementos de un hotel, por no estar dedicado en forma permanente al alojamiento. Por lo tanto: a) debe resolverse el problema que una habitación sea considerada un P.H., con la ausencia de bienes comunes y la independencia funcional de un P.H., que es uno de sus elementos esenciales; b) resolver el problema de inscribir en el Registro Público como finca una habitación de hotel.

Esto significa que habrá que crear una sección nueva en el Registro; c) determinar si la “finca” estará destinada de manera permanente o no a habitación de hotel. En Puerto Rico, los contratos con el hotel son por 10 años mínimo, pero ¿qué pasa si el dueño de la unidad inmobiliaria no quiere renovar el contrato? Por su parte, el  artículo 3 de la ley 39 de 2002 dice que el Reglamento de Copropiedad no podrá limitar el derecho a la libre disposición del inmueble; d) determinar a quién beneficia el incentivo fiscal, a la cadena hotelera o al dueño de la “habitación”; e) determinar cuál es el tiempo máximo al año que el dueño puede usar su unidad inmobiliaria para que no pierda la condición de hotel.