Propiedad Horizontal

A raíz de la promulgación de la Ley 8 de 2010, que modifica el artículo 766 del Código Fiscal, en relación con el impuesto de inmueble, es necesario que los dueños de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad horizontal (PH) sepan de qué se trata esta modificación, que influye en los impuestos a pagar.

Desde un principio, la mayoría de dueños de PH tomaron en cuenta que la porción del valor del terreno asignado a su departamento era menor de treinta mil balboas, razón por la cual no debían pagar impuesto de inmueble por el terreno sobre el que está construido el edificio.

El terreno es un bien común y tiene un número de finca independiente del que le corresponde a cada unidad inmobiliaria. Esa finca es la que paga impuesto, y debió hacerlo desde el momento en que se incorporó la edificación al régimen de propiedad horizontal.

No era necesario modificar el Código Fiscal para que se entendiera que sí debía pagarse impuesto de inmueble. La modificación significó que ahora se paga más que antes. Si un terreno tenía un valor de un millón, el pago no pasaba de siete mil balboas al año. Pero con el 1%, el impuesto pasa a ser de diez mil balboas anuales.

Nótese que el artículo 766 reformado dice que “la exención de los primeros treinta mil Balboas (B/ 30, 000) de esta tarifa no se aplicará a los terrenos de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal,…”. La ley no habla de la cuota parte del terreno asignado a cada finca. Habla y muy claro del terreno. Esto significa que lo que está sujeto al impuesto es el terreno común que es la finca madre PH. Cada propietario pagará el impuesto de acuerdo con su coeficiente de participación en los bienes comunes, según lo que ha señalado su reglamento de copropiedad.

Lo que no dice la ley es la forma de pagarlo. Por ejemplo, si algunos pagan su cuota aparte y otros no, ¿está o no morosa la finca madre PH? ¿Sale por finca el recibo del impuesto? En mi opinión, como el terreno es un bien común, debe pagarse completo el impuesto y cada dueño debe entregar su cuota aparte a la administración.

Es necesario que cada administración solicite un estado de cuenta a la DGI de la finca madre PH para saber cuánto debe. Por el tiempo transcurrido, la suma será alta y habrá que negociar arreglos de pago.

Para mayor entendimiento, hago el cuadro explicativo que se lee más abajo.

1.- Cuando se incorpora un inmueble a régimen de PH, nacen dos fincas.

1ª) La primera es la finca común que pasa a ser una finca PH con un número distinto y que se registra no ya en la sección de propiedad, sino en la sección de PH.

1b) Esa finca tiene un valor que se lo pone el promotor. El valor puede ser el del precio de compra o cualquier otro que este haya asignado en el reglamento.

1c) Las “segundas” fincas que nacen están formadas por cada unidad inmobiliaria que componen el PH.

1d) Nótese que esas “segundas fincas” (por llamarla de una manera más didáctica) tiene cada una de ellas un número que se deriva de la “finca madre” PH (que antes de la incorporación era una finca común y que cambió de número y de sección en el Registro Público).

2.- Para los efectos de fijar el coeficiente de participación en los bienes comunes, se le asigna un valor al terreno, y otro a las mejoras (el edificio).

2a) Sobre el total (terreno y edificio) se asigna a cada unidad inmobiliaria (finca PH) un porcentaje.

2b) La suma total del porcentaje (terreno y mejoras) debe dar 100% en el reglamento de copropiedad.

3ª) Así por ejemplo, una finca PH tiene un porcentaje de 1.65%, de acuerdo con el reglamento de copropiedad, ese es su coeficiente de participación en los bienes comunes.

3b) Como el terreno es bien común, el porcentaje asignado es el que le toca a una finca específica, sobre ese terreno.

4ª) Las mejoras exoneradas corresponden a cada una de las fincas PH solamente.

4b) Pero la ley de ayer ni la de hoy ni la de mañana va a exonerar del impuesto de inmueble el terreno.

5ª) Si el valor del terreno es de un millón, el impuesto a pagar es sobre esa base a la tasa del 1%.

5b) El 1% se paga en tres partidas: abril, agosto y diciembre.

5c) Cuando se venza el período de la exoneración de la unidad inmobiliaria, esta pagará por el valor de ella más lo que le toque en el coeficiente de participación en el bien común que es el terreno en donde está construido el inmueble.