Ley de Propiedad Horizontal y las reformas al reglamento

El artículo 93 transitorio de la Ley 31 de 2010, que establece el régimen de Propiedad Horizontal, dispone ciertos beneficios para los propietarios de unidades inmobiliarias que se sientan afectados por alguna disposición del reglamento que consideren abusivas o contrarias al régimen de la propiedad horizontal.

El legislador consideró que podían haber copropietarios afectados por disposiciones abusivas o contrarias a los principios de la propiedad horizontal, partiendo de la base que los copropietarios llegan a conocer el reglamento cuando recién se trasladan a su nueva residencia y que el reglamento es en realidad un contrato de adhesión, dado que los futuros propietarios no participan en su redacción y tramitación.

Por ello, el promotor tiene ventajas para señalar normas que le favorezcan.

Los presupuestos básicos de la norma son: una tercera parte de propietarios, debe hacer la solicitud al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot); Debe esa tercera parte de propietarios estar al día en el pago de las cuotas comunes; Esa tercera parte de propietarios debe “concluir” que algún o algunos de los artículos del Reglamento “incluye disposiciones abusivas o contrarias al Régimen de Propiedad Horizontal” “o que algunos de los artículos del reglamento solo benefician al promotor o a quien lo representa” y que las normas en beneficio del promotor estén establecidas “en perjuicio del resto de los propietarios”.

Procedimiento.
Ante la Dirección de Propiedad Horizontal del Miviot es el siguiente: Recibida la solicitud, dentro del plazo que señaló la ley, debe estudiar la solicitud; Si considera que “son válidas las observaciones, “deberá emitir resolución de oficio en la que dictará el nuevo artículo o los artículos reformatorios al reglamento impugnado”, dice textualmente la ley.

Una vez emitida la resolución, se notifica al apoderado de los solicitantes, para luego protocolizarla e inscribirla en el Registro Público para efectos legales.

La ley no señaló traslado de la solicitud a los demás propietarios ni al “promotor”, que a esa altura del proceso ya no lo es, pero sí señaló algún beneficio a su favor, cuando se convierte en copropietario. Es muy posible que el Miviot dicte algún reglamento para aplicar este artículo.

Qué cambios se pueden solicitar? La mayoría de los reglamentos tienen normas que permiten a los promotores vender estacionamientos y bodegas cuando han dejado de ser promotores y son solo copropietarios. En esos casos están vendiendo bienes comunes. Se debe solicitar que el reglamento elimine ese “derecho” y que quede claro que solo existen dos tipos de bienes en el inmueble, los comunes y los privados.

No existe legalmente la categoría bienes “reservados”; es una fantasía a favor del promotor y en perjuicio de los copropietarios.

Igual sucede con la “reserva” a construir sobre la azotea o colocar antenas. La azotea y el derecho al vuelo son por definición bienes comunes, por lo tanto, el uso de ella sin una base legal de sustento, es una apropiación de un bien común.