¿Quién paga las reparaciones en un PH tras un sismo? ¿Y el seguro? Experta explica la garantía decenal y las pruebas de hermeticidad

Tras el reciente terremoto 7.5 registrado en el país, cientos de propietarios e inquilinos en la ciudad de Panamá y zonas del interior enfrentan dudas sobre quién debe asumir los costos financieros de las reparaciones, pruebas técnicas e inspecciones en edificios bajo el régimen de Propiedad Horizontal (PH) y residencias particulares.

La especialista en bienes raíces, Berliza Arosemena, aclaró en Nex Noticias los aspectos legales fundamentales amparados en el Código Civil panameño y la Ley 284 de Propiedad Horizontal, destacando que, aunque un sismo se califica como "caso fortuito", esto no exime de responsabilidad a los constructores si existieron fallas o vicios ocultos de edificación.

Garantía Decenal: ¿Cuándo paga la promotora?

De acuerdo con el artículo 1343 del Código Civil, en Panamá rige la Garantía Decenal (10 años) para inmuebles.

Los proyectos entregados de octubre de 2016 a la fecha se encuentran dentro de la cobertura legal de 10 años. Si se detectan rajaduras o fallas, se debe contratar un peritaje técnico por un especialista idóneo para determinar si el daño responde a un vicio de construcción o incumplimiento de normas antisísmicas.

En tanto que en los inmuebles con más de 10 años la responsabilidad de las áreas comunes recae sobre la administración y la junta directiva del PH.

Arosemena aclaró que si en un contrato de compraventa la promotora estableció una garantía de solo uno o dos años, dicha cláusula es completamente nula por ley, prevaleciendo los 10 años establecidos en el Código Civil.

Daños en áreas comunes vs. áreas privadas dentro de un PH

La Ley 284 de 2022 estipula de forma taxativa la diferenciación de bienes:

De acuerdo con la experta, las estructuras comunes (columnas, vigas, fachadas, losas principales) son responsabilidad del PH (o de la promotora si está en garantía decenal). Para afrontar inspecciones o evaluaciones antisísmicas urgentes, la junta directiva puede hacer uso del fondo de imprevistos (1% de lo recaudado).

En el caso de paredes medianeras o divisiones entre apartamentos si no son estructurales ni comprometen la seguridad del edificio, el costo de reparación de fisuras debe ser asumido por partes iguales entre los dos vecinos involucrados.

Y en las pruebas de hermeticidad de gas tras el cierre preventivo de las líneas de gas por el sismo, la reconexión exige inspección de bomberos y certificación técnica. La revisión de la estaca central y líneas comunes le compete al PH, mientras que la prueba de hermeticidad individual de cada apartamento (que ronda los $20) debe ser cancelada por el propietario de cada unidad.

La trampa de los seguros de incendio y la extensión por terremoto

Arosemena advirtió sobre la falsa sensación de seguridad que tienen los compradores al adquirir inmuebles financiado por bancos.

"La mayoría de las pólizas de incendio básicas excluyen la cobertura de terremotos, a menos que se haya contratado expresamente la extensión. Además, casi la totalidad de las pólizas excluyen daños por marejadas o tsunamis", enfatizó la abogada.

Asimismo, recomendó a quienes compran propiedades al contado adquirir un seguro voluntario. Para las viviendas financiadas, desaconsejó reducir el monto de la póliza conforme se paga la hipoteca, recordando que el objetivo del propietario debe ser proteger el valor total del patrimonio y no únicamente la deuda pendiente con la entidad bancaria.